De lieux de travail en lieux de vie
La transformation de bureaux en logements semble le moyen tout indiqué de répondre à la demande croissante de lieux de vie. Les obstacles techniques, la réglementation urbanistique et un taux de TVA élevé compliquent pourtant fortement de tels projets. L(aurenz Verledens)
La pression sur le marché résidentiel s’intensifie en Belgique. L’augmentation de la population combinée à la réduction de la taille des familles renforce le besoin de logements supplémentaires. Le marché des bureaux connaît une évolution inverse : la demande de surfaces de bureaux diminue, suite notamment à l’essor du télétravail. Beaucoup d’entreprises veulent désormais moins d’espaces de bureaux, mais de meilleure qualité. La solution semble donc aller de soi : transformer ces espaces professionnels superflus en indispensables logements.
« Un tel potentiel est très certainement présent à Bruxelles », répond Ralph Schellen, directeur Office & Business Development pour la société de conseil en immobilier JLL BeLux. « La ville veut atteindre la neutralité carbone d’ici 2050. Cette ambition pousse les institutions européennes, les pouvoirs publics, les multinationales et les entreprises de taille moyenne à analyser leurs bâtiments actuels et à rechercher des locaux neutres en CO2. Il en résulte que de nombreux immeubles vieillissants se libèrent. Bruxelles totalise 13 millions m2 d’espaces de bureaux ; l’âge moyen de ces bâtiments est de 25 ans. Sur ce total, nous avons calculé qu’environ 8,4 millions m2 nécessitaient un traitement rapide. »
Ralph Schellen précise cependant que traiter ne signifie pas forcément convertir. Pour la majorité des vieux bureaux, la rénovation est la piste la plus évidente. Sur le plan structurel, certains immeubles ne peuvent avoir d’autre affectation que les bureaux. De plus, il y a encore une demande pour des locaux modernes et durables dans les zones les plus recherchées. Des bureaux de qualité, rénovés sur le plan énergétique, peuvent y répondre. « Dans les zones décentralisées, en revanche, si les bureaux ne se trouvent pas à proximité d’une station de métro ou d’une gare, la conversion est souvent envisagée. Et dans ce cas, l’affectation résidentielle est généralement privilégiée », poursuit Ralph Schellen. « Cela dépend vraiment du quartier. Certains endroits sont des lieux d’habitation moins prisés. » Les chiffres de JLL montrent que, chaque année à Bruxelles, environ 100.000 m2 de bureaux sont transformés en logements. Avec près de 180.000 m2, l’année 2024 a d’ailleurs marqué un record en la matière.
Des bureaux sont également convertis en Flandre et en Wallonie, mais le potentiel y est beaucoup plus restreint. C’est logique car le marché des bureaux y est bien plus réduit. Mais les conditions de marché rendent aussi ces projets plus compliqués, constate Steven Peeters, qui dirige le segment des bureaux en Flandre chez JLL BeLux : « Les coûts de construction sont relativement identiques partout, que l’on bâtisse à Bruxelles, Anvers, Namur, Gand ou Liège. Ils se situent autour de 1.850 à 2.200 euros par m2. Dans certains quartiers de Bruxelles, ils peuvent grimper jusqu’à 2.500 euros. Mais pour que le projet soit réalisable financièrement, il faut que la valeur marchande des appartements avoisine 4.000 euros par m². Un tel niveau de prix est plus facile à atteindre à Bruxelles. En Flandre, il est plus fréquent que des bureaux vétustes soient convertis vers des fonctions alternatives, comme des hôtels, des appartements pour courts séjours, des espaces de coliving ou des kots pour étudiants. Elles génèrent une valeur marchande supérieure au mètre carré. »
Tâche complexe
En vertu du principe de la circularité, il y a aujourd’hui une prise de conscience de la nécessité d’intégrer les futures réaffectations potentielles dans les nouveaux projets de construction. Un grand nombre de bureaux vétustes sont toutefois de conception purement monofonctionnelle, ce qui augmente la complexité des projets de conversion. « Le plus grand défi réside dans les normes différentes entre les bureaux et les logements », dit Luc Van Rysseghem, Business Manager pour Anvers chez Matexi.
À Anvers, Matexi a transformé l’Antwerp Tower, qui abrita pendant des années le siège des Pages jaunes, en une tour résidentielle de 241 appartements. À Evere, il a mené un projet similaire dans la tour Léopold. L’espace de bureaux bien connu est devenu Leopold Views, une tour résidentielle de 201 logements. Et juste à côté de Leopold Views, Matexi a obtenu le permis pour Everside, un projet de reconversion d’un immeuble de bureaux des années 80. Le bâtiment transformé accueillera 177 appartements.
Dans le cadre de ces trois projets, une tâche récurrente pour Matexi a consisté en l’ajout de terrasses. « Cela paraît simple, mais cela ne l’est pas du tout », dit Luc Van Rysseghem. « Pour l’Antwerp Tower, nous avons élargi la tour aux dimensions assez étroites, notamment pour y intégrer des terrasses. Avec des balcons, il est difficile de créer un lieu de vie agréable en hauteur. » Parmi les autres points névralgiques figurent la capacité portante de la structure, la circulation verticale et la hauteur de plafond. « Si la hauteur libre de l’immeuble est insuffisante, inutile d’aller plus loin », explique Van Rysseghem. « Il n’existe aucune solution. »
Rentabilité sous pression
Outre ces obstacles techniques, les promoteurs doivent également tenir compte de la réglementation et des procédures d’obtention des permis qui augmentent la complexité du dossier de reconversion. « Certains projets tombent à l’eau parce qu’il est impossible d’atteindre la norme de stationnement communale », affirme Luc Van Rysseghem. « Cette norme est d’ailleurs beaucoup trop élevée. » Mais un excédent de places de parking peut également s’avérer problématique. « Les anciens immeubles de bureaux en périphérie de la ville ont souvent trop de places de parking pour une fonction résidentielle », dit Kristoff De Winne, directeur Acquisition & Development chez Matexi. « Ce critère pèse sur la rentabilité d’un tel projet de reconversion. » De plus, cette complexité accrue allonge souvent les procédures d’obtention des permis et rend donc les travaux plus laborieux, ce qui réduit aussi la rentabilité des projets de reconversion.
D’un autre côté, il est parfois possible de conserver une part importante de la structure existante et de récupérer certains matériaux. Mais d’après Kristoff De Winne, ces avantages compensent rarement les surcoûts engendrés. « Il faut de toute manière modifier la structure existante. Au final, il est généralement moins coûteux de partir d’une page blanche. »
Il déplore que la reconversion reste fiscalement pénalisée : « En donnant une nouvelle vie à des immeubles de bureaux vides, vous attirez de nouveaux habitants, vous donnez une nouvelle impulsion à un quartier et vous réalisez la densification et la durabilité souhaitées dans les centres urbains. On pourrait s’attendre à ce que les pouvoirs publics encouragent de tels projets. Mais non, nos clients paient 21% de TVA, autant donc qu’une personne qui bâtit une maison neuve dans un projet linéaire à l’extérieur de la ville. »